Umowa przedwstępna sprzedaży - co powinna zawierać i jak się zabezpieczyć

W praktyce widzę, że wiele osób podpisuje umowy przedwstępne bez większej refleksji, traktując je jako formalność. A później, gdy pojawiają się opóźnienia, brak finansowania lub niejasności w ustaleniach, zaczynają się problemy. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna daje poczucie bezpieczeństwa zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu – i pozwala uniknąć wielu stresujących sytuacji. Warto wiedzieć, co naprawdę powinno się w niej znaleźć.

1. Dokładny opis stron i nieruchomości

To brzmi banalnie, ale właśnie tu pojawia się mnóstwo błędów.
W umowie przedwstępnej musi znaleźć się pełny, prawidłowy opis stron transakcji wraz z ich danymi z dokumentów tożsamości.
Jeszcze ważniejszy jest dokładny opis nieruchomości: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, udział w gruncie, numer lokalu.
Precyzja chroni obie strony przed późniejszymi nieporozumieniami.

2. Cena i sposób płatności

W umowie przedwstępnej cena musi być jasno i jednoznacznie określona.
To także miejsce, w którym ustala się sposób płatności: gotówka, kredyt, środki własne kupującego, zaliczka, zadatek.
Każda z tych form wiąże się z innymi konsekwencjami i warto dokładnie wiedzieć, co wybieramy.
Szczególnie zadatek ma duże znaczenie – można go stracić albo zyskać podwójnie w zależności od okoliczności.

3. Termin zawarcia umowy końcowej

To jeden z najważniejszych punktów całej umowy.
Kupujący musi mieć czas na uzyskanie kredytu, a sprzedający – na skompletowanie dokumentów lub znalezienie nowego miejsca do życia.
Dlatego w umowie warto zapisać realny termin oraz możliwość jego przedłużenia w uzasadnionych sytuacjach.
Dzięki temu unikniemy sztucznego presjonowania i niepotrzebnych konfliktów.

4. Warunki dodatkowe i indywidualne ustalenia

To przestrzeń na wszystko, co ustalili kupujący i sprzedający, a co nie mieści się w standardowych rubrykach.
Może to być termin wydania mieszkania, pozostawienie części wyposażenia, wykonanie drobnych napraw albo uregulowanie bieżących kosztów.
Wszystko, co zostanie ustalone „słownie”, powinno znaleźć się w umowie – inaczej jest to bez znaczenia.
Dobrze sporządzona umowa przedwstępna jest po prostu precyzyjna.

5. Zadatek czy zaliczka? To nie to samo

To jest jedna z najczęściej mylonych kwestii przy umowach przedwstępnych.
Zadatek zabezpiecza transakcję – jeśli kupujący rezygnuje bez powodu, zadatek przepada; jeśli sprzedający odstąpi, musi oddać go w podwójnej wysokości.
Zaliczka jest neutralna – po prostu wraca do kupującego, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.
Warto dobrze przemyśleć, której formy użyć, bo obie niosą inne skutki.

6. Załączniki i dokumenty – często pomijane, a kluczowe

W umowie warto zawrzeć listę dokumentów, które strony zobowiązują się dostarczyć przed finalizacją.
Może to być zaświadczenie o braku osób zameldowanych, dokumenty ze spółdzielni, wypisy z rejestrów gruntów, warunki zabudowy – w zależności od nieruchomości.
Dokumentacja to podstawa, bo często to właśnie brak załączników opóźnia podpisanie umowy końcowej.
Dobrze mieć wszystko pod kontrolą już na starcie.

7. Jak się zabezpieczyć jako sprzedający?

Sprzedający powinien zadbać przede wszystkim o:

• zadatek w odpowiedniej wysokości,
  
• realny termin umowy końcowej,
  
• zapis o odpowiedzialności kupującego za niedotrzymanie ustaleń,
  
• jasne określenie, kiedy nieruchomość zostanie wydana,
  
• pełną dokumentację, żeby nie tworzyć „luk” w procesie.
  

Dobrze przygotowana umowa chroni sprzedającego przed przeciąganiem decyzji przez kupującego.

8. Jak zabezpieczyć się jako kupujący?

Kupujący musi zwrócić uwagę na:

• jasny stan prawny nieruchomości (KW, hipoteka, własność),
  
• zapis o tym, co zostaje w mieszkaniu,
  
• możliwość odstąpienia, jeśli bank odmówi kredytu,
  
• uregulowane opłaty i media,
  
• realny opis nieruchomości bez „upiększeń”.
  

Kupujący powinien wiedzieć wszystko, zanim zadatek zmieni właściciela.

9. Jeśli masz skan umowy przed podpisaniem – wrzuć go do AI (po zakryciu danych)

To prosta rzecz, a potrafi bardzo pomóc. Jeśli otrzymasz projekt umowy przedwstępnej mailem, zakryj dane osobowe i wrzuć dokument do AI, żeby przeanalizowało zapisy pod kątem kruczków, niejasności i słabych stron. Sztuczna inteligencja potrafi wychwycić elementy, które wymagają doprecyzowania lub dodatkowego wyjaśnienia.

Oczywiście AI może się mylić i nie zastępuje prawnika ani notariusza, ale daje dobry punkt wyjścia do rozmowy na spotkaniu. Dzięki temu wątpliwości wyjaśniasz od razu, a cała transakcja jest po prostu bezpieczniejsza.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna to nie formalność – to dokument, który ma chronić obie strony.
Im bardziej szczegółowa i precyzyjna, tym mniej stresu na ostatniej prostej, a cała transakcja przebiega po prostu spokojniej.
Dobrze napisana umowa przedwstępna to inwestycja w bezpieczeństwo całej sprzedaży.

Najważniejsze, co warto zapamiętać: jeśli nie masz doświadczenia w przygotowaniu takich dokumentów, najlepiej zrobić umowę przedwstępną u notariusza. Gotowe wzory z internetu często są niepełne i w razie problemów łatwo je podważyć.

Do następnego
~Maciej

Skontaktuj się

Maciej Szwałek
Agent ds. nieruchomości - Trójmiasto i okolice
📧 biuro@maciejszwalek.com
📱 697 122 110