Ceny rosną, nadzieje maleją. O kryzysie dostępności mieszkań w Polsce

Kryzys dostępności mieszkań w Polsce to jeden z najważniejszych i najbardziej aktualnych problemów, który w ostatnich latach szczególnie dotyka młode pokolenie. Rosnące ceny nieruchomości oraz zmieniające się warunki rynkowe wpływają nie tylko na możliwości zakupu mieszkań, lecz także na decyzje życiowe i funkcjonowanie całego społeczeństwa.

N.K. – Dzień dobry. Mam dzisiaj zaszczyt przeprowadzić wywiad o jakże ważnym i aktualnym temacie, czyli o kryzysie dostępności mieszkań w Polsce. Będę rozmawiać z Maciejem Szwałkiem.

M.S. – Dzień dobry.

N.K. – Maciej Szwałek to agent nieruchomości, który w ciągu zaledwie trzech lat zbudował pozycję jednego z najbardziej rozpoznawalnych i skutecznych doradców w Trójmieście. Swoją karierę rozpoczął w firmie Obrotni Nieruchomości, gdzie udało mu się wielokrotnie zdobyć wyróżnienie Agenta Miesiąca, a w 2024 roku otrzymał tytuł Agenta Roku. Kierując się poszukiwaniem nowych wyzwań i chęcią maksymalizacji swoich możliwości postanowił otworzyć własną działalność.

Ukończył studia ekonomiczne na Uniwersytecie Gdańskim, swoją pracę licencjacką poświęcił analizie programu „Kredyt 2%” i jego wpływu na sytuację rynkową. Połączenie praktycznego doświadczenia z wiedzą o mechanizmach ekonomicznych sprawia, że potrafi on trafnie ocenić obecną sytuację mieszkaniową i objaśnić z jakimi problemami społecznymi może się ona wiązać.

M.S. – Bardzo mi miło.

N.K. – Jak z Pana perspektywy wygląda obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym?

M.S. – Obecnie rynek mieszkaniowy można ocenić jako stabilny, z wyraźnymi, długotrwałymi trendami wzrostowymi, które obserwowaliśmy w ostatnich latach.

Jeżeli spojrzymy na rynek trójmiejski, którym zajmuję się zawodowo, można zauważyć szczególnie dynamiczny wzrost cen na rynku pierwotnym – około 10% rok do roku. Świadczy to o dużym zainteresowaniu ze strony nabywców, ale także o tym, że oferta nieruchomości nie nadąża za rosnącym popytem.

Rok 2025 przyniósł jednak wyraźną stabilizację. Tempo wzrostu cen wyhamowało, co jest zauważalną zmianą w porównaniu z poprzednimi latami. Ważnym czynnikiem jest również sytuacja stóp procentowych, po wieloletnim okresie wzrostów zostały one obniżone.

Rynek nieruchomości nie znajduje się w recesji, ale wchodzi w fazę stabilizacji po okresie dynamicznego wzrostu wywołanego m.in. programem „Bezpieczny kredyt 2%”. Obserwujemy stopniowy powrót do lokalnych różnic cenowych między miastami.

N.K. – Czy w takim razie możemy mówić o jakiejś formie kryzysu dostępności mieszkaniowej?

M.S. – Tak, zdecydowanie. Ceny są wysokie, nie da się ukryć, zwłaszcza w porównaniu stosunków zarobków Polaków do mieszkańców innych krajów Unii Europejskiej. Największe średnie ceny w Polsce za metr są w największych miastach, m.in. w Warszawie, Trójmieście czy Krakowie.

Kluczowa pozostaje natomiast kwestia, na której należy się skupić – popyt i podaż. Duża część rynku trafia do inwestorów, którzy dokonują częstych zakupów inwestycyjnych, co dodatkowo ogranicza dostępność mieszkań dla osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie.

N.K. – Czyli to jest główny czynnik napędzający wzrost cen?

M.S. – Jeden z wielu. Uważam, że cała sytuacja rynku mieszkaniowego w Polsce jest bardzo złożona, lecz skupiłbym się przede wszystkim na podaży. Powstawały programy, które mocno zwiększały popyt na nieruchomości, natomiast nie budowano mieszkań, domów wystarczająco dużo, żeby ten popyt zaspokoić.

Najprostszym i najskuteczniejszym rozwiązaniem byłoby zwiększenie liczby budowanych nieruchomości. Ustabilizowałoby to ceny, zwiększyłoby dostępność i wpłynęłoby na niższe obciążenie kredytowe dla kupujących.

N.K. – Rozumiem. A jakie strategie doradza Pan osobom, które planują aktualnie zakup?

M.S. – Nie czekać, przede wszystkim. To jeden z najczęstszych błędów, który jest popełniany od lat, nadzieja, że kiedyś przyjdzie jakiś lepszy czas na zakup. Jeśli ma się możliwości nie należy się zastanawiać, tylko zakupić nieruchomość, działać na tym rynku, który jest.

N.K – Chciałabym także poruszyć temat społeczny. Jak obecny kryzys wpływa na młode pokolenie i czy Pan to odczuwa. Czy ma Pan dużo młodych klientów, czy raczej są to już osoby starsze, które żyły w innych czasach i powiedzmy miały „łatwiej”?

M.S. – To jest świetne pytanie. Młodych klientów jest zdecydowanie mniej niż klientów starszych. Cały czas to obserwuję.

Starsi mogą sobie na więcej pozwolić, często także finansują zakupy dla swoich dzieci. Młodzi mają oczywiście jakiś wkład w cały proces zakupu, ale mimo wszystko to nie oni się finansują, nie oni się kredytują.

W jaki sposób ten kryzys wpływa na młode pokolenie? Wyróżniam trzy główne czynniki. Przede wszystkim mamy ograniczoną dostępność kredytową. Młoda osoba, która wchodzi na rynek pracy, aby zarobić swoje pierwsze pieniądze, najczęściej nie zarobi dużo. Często nie stać takich ludzi na kredyt, jeśli nie mają wkładu własnego, bywają wykluczeni.

Jest jeden program, który pozwala skredytować się bez wkładu własnego, ale poza tym takich zachęt nie ma dużo. Więc przede wszystkim wyróżniłbym dostępność kredytową i wysokie raty, są one dosyć dużą przeszkodą dla młodego pokolenia.

Drugim czynnikiem jest bariera wejścia, która jest dla młodego pokolenia relatywnie większa. Powiedziałem tutaj o wzroście cen, o inflacji, o tym echu, które było po pandemii, później po „Bezpiecznym kredycie 2%”. Obecnie młode osoby, niestety, mają naprawdę utrudniony zakup nieruchomości.

Z moich obserwacji wynika, że zakupy inwestycyjne przez ludzi, którzy mają już jakąś nieruchomość, zdarzają się zdecydowanie częściej niż zakup pierwszego mieszkania przez ludzi 25–30 lat.

Trzecim punktem, który chciałem wymienić jest wydłużony cykl życia mieszkaniowego, w którym najpierw długo się wynajmuje, starając się odkładać pieniądze na zakup własnej nieruchomości. Wpływa to bezpośrednio na rodzinę, mobilność i stabilność życiową. Młodzi nie są przywiązani do miejsca, w którym mieszkają. Zakładając, że mamy nieruchomość, decyzja, żeby na przykład przeprowadzić się do innego miasta czy do kraju, nie jest tak prosta.

N.K. – Jeśli miałby Pan prognozować, jakie długofalowe konsekwencje może mieć obecna sytuacja na społeczeństwo?

M.S. – Przede wszystkim spadek dzietności. To jest jeden z głównych problemów, z którymi Polska się teraz spotyka. Brak stałego miejsca zamieszkania, pewności, że będzie, gdzie wychować dziecko, skutkuje niestety tym, że młodzi odkładają tę decyzję na później.

Nie ma mieszkań – nie ma dzieci, pokolenie się załamuje. To, że młodzi nie mogą pozwolić sobie po prostu na godne życie może wywołać poważny kryzys.

N.K. – Jakie konkretne działania mogłyby poprawić aktualną sytuację?

M.S. – Uważam, że największym problemem jest podaż mieszkań i na tym należy się koncentrować. Jeśli nie będzie odpowiedniej podaży, najprostsza ekonomia tak naprawdę, to ceny niestety będą wysokie.

Drugim czynnikiem jest popyt na nieruchomości w Polsce. Wpłynęła na niego migracja, zwłaszcza po wojnie, kiedy przybyło około dwóch milionów obywateli ze wschodu, którzy też chcą kupować nieruchomości.

Dalej trzeba budować i moim zdaniem to jest największy problem. Należy zachęcić deweloperów, ułatwić sam proces powstawania nieruchomości, budowania nowych osiedli czy domów.

N.K. – Rozumiem. Bardzo chciałam podziękować za wnikliwą i bardzo przystępną analizę aktualnego kryzysu dostępności mieszkań w Polsce oraz za pokazanie jak realnie ten problem wpływa na życie młodych ludzi. Mam nadzieję, że nasza rozmowa pomoże zrozumieć złożoność tego problemu osobom, które do tej pory nie śledziły tego tematu. Dziękuję bardzo.

M.S. – Dziękuję serdeczne. Do zobaczenia na rynku nieruchomości.

Rozmowa z Maciejem Szwałkiem rzuca jasne światło na mechanizm, który od lat kształtuje polską rzeczywistość: dopóki popyt będzie stymulowany doraźnymi programami, a podaż pozostanie w tyle, marzenie o własnym mieszkaniu dla wielu młodych Polaków pozostanie jedynie w sferze planów. Słowa eksperta są jasnym sygnałem, że kryzys mieszkaniowy to nie tylko wykresy i liczby, ale przede wszystkim realny problem demograficzny, który determinuje przyszłość całego pokolenia. Czy zapowiadana stabilizacja cen w 2025 roku stanie się początkiem nowej normalności, czy jedynie krótkim oddechem przed kolejnym wzrostem? Odpowiedź na to pytanie przyniosą najbliższe miesiące.

Autor: Natalia Kruk.