Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym

Najważniejsze jest to, aby wiedzieć, jakie dokumenty przygotować, jak wygląda procedura i na co zwraca uwagę kupujący oraz bank.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Tak – i to bez żadnego problemu.
Kredyt nie blokuje sprzedaży nieruchomości, ale wymaga kilku dodatkowych działań, o których musi wiedzieć sprzedający.
Bank, który udzielił kredytu, ma wpisaną hipotekę w księdze wieczystej – i właśnie tę hipotekę trzeba spłacić lub wykreślić.

Dobra wiadomość?
Kupujący w 90% przypadków doskonale wie, że takie sytuacje są normalne.

1. Zacznij od kontaktu z bankiem

Pierwszy krok to zgłoszenie do banku, że planujesz sprzedać nieruchomość.

Bank przygotuje dla Ciebie zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia, czyli:

• ile wynosi pozostały kapitał do spłaty,
  
• numer rachunku technicznego do wcześniejszej spłaty,
  
• warunki spłaty kredytu (np. ewentualna prowizja),
  
• potwierdzenie, że po spłacie bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki.
  

Zaświadczenie jest ważne przez 30 dni (w niektórych bankach 60).

💡 Bez tego dokumentu notariusz nie przygotuje umowy.

2. Jak wygląda rozliczenie z kupującym?

Są dwa główne scenariusze:

Opcja A - kupujący płaci część ceny bezpośrednio do banku

Najczęstszy model.
Kupujący przelewa kwotę równą zadłużeniu bezpośrednio na konto banku sprzedającego, a resztę ceny – na konto sprzedającego.
Po otrzymaniu środków bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki.

Opcja B - kupujący bierze kredyt hipoteczny

Wtedy bank kupującego:

• wysyła część środków do banku sprzedającego na spłatę kredytu,
  
• resztę przelewa do sprzedającego.
  

Oba banki kontaktują się ze sobą, a całość pilnuje notariusz.

💡 Proces wygląda skomplikowanie tylko na papierze – w praktyce to rutynowe operacje bankowe.

3. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Po spłacie kredytu otrzymasz z banku dokument o nazwie promesa/zgoda na wykreślenie hipoteki.
Z tym dokumentem składamy wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wpisu.

Ważne:

• wykreślenie hipoteki to etap formalny i może trwać kilka tygodni,
  
• sprzedaż i wydanie nieruchomości odbywa się normalnie, nie trzeba czekać na wykreślenie.
  

4. Co musi wiedzieć kupujący?

Kupujący chce mieć pewność, że:

• hipoteka zostanie spłacona,
  
• nieruchomość nie ma ukrytych obciążeń,
  
• dokumenty są spójne z księgą wieczystą,
  
• proces jest bezpieczny od strony formalnej.
  

Dlatego warto przygotować:

• zaświadczenie o wysokości zadłużenia,
  
• potwierdzenie spłat rat,
  
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
  
• pełen zestaw dokumentów do notariusza.
  

💡 Jasna komunikacja uspokaja kupujących i zwiększa szanse na szybkie zakończenie transakcji.

5. Co jeśli wartość mieszkania jest niższa niż zadłużenie?

To sytuacja rzadka, ale możliwa.
Wtedy należy uzgodnić z bankiem rozwiązanie – najczęściej jest to dopłata różnicy z własnych środków.
Można też negocjować z bankiem restrukturyzację.

W praktyce takie transakcje nadal są możliwe – wymagają tylko dobrego przygotowania.

6. Dlaczego warto mieć agenta przy sprzedaży mieszkania z kredytem?

Bo to proces, który wymaga:

• ustalenia kolejności działań,
  
• kontaktu z bankami obu stron,
  
• pilnowania dokumentów,
  
• właściwego skonstruowania umowy u notariusza,
  
• indywidualnego podejścia do kupujących.
  

Agent pomaga uniknąć błędów i przyspiesza cały proces.
Z mojego doświadczenia: dobrze poprowadzona sprzedaż mieszkania z kredytem jest tak samo prosta, jak sprzedaż nieruchomości bez obciążeń.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest w pełni możliwa i bezpieczna – zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego.
Wystarczy odpowiednio przygotować dokumenty, skoordynować działania z bankiem i trzymać się właściwej procedury.
A przy dobrym wsparciu cały proces przebiega płynnie, przewidywalnie i bez stresu.

Skontaktuj się

Maciej Szwałek
Agent ds. nieruchomości - Trójmiasto i okolice
📧 biuro@maciejszwalek.com
📱 +48 697 122 110
Profesjonalny. Skuteczny. Zaangażowany.