Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem

Miałem kilka sytuacji, w których klienci zakochiwali się w nieruchomości „od pierwszego wejrzenia”, a dopiero później odkrywali niespodzianki w dokumentach. Zawsze staram się podchodzić z dystansem do zakupu nieruchomości wyłącznie na emocjach.

Nieruchomość powinna Ci odpowiadać i się podobać, ale zakup musi być przede wszystkim bezpieczny.

Poniżej przedstawiam kluczowe elementy, na które powinieneś zwrócić uwagę.

1. Księga wieczysta

Księga wieczysta to publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości (gruntów, budynków, mieszkań).

To najważniejszy dokument. W księdze wieczystej znajdziesz informacje o:

1.Właścicielu (właścicielach) nieruchomości,

2.Hipotekach, zastawach i obciążeniach,

3.Służebnościach (np. przejazdu, przechodu) i innych ograniczeniach prawa własności.

Odpis pełny możesz pobrać online i samemu przyjrzeć się zapisom.
Gdzie sprawdzić? link do e-KW znajdziesz tutaj: e-KW

Jeśli zapisy wydadzą Ci się skomplikowane – omów je z notariuszem lub prawnikiem jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej. więcej o Księgach Wieczystych znajdziesz tutaj:[LINK]

2. Właściciele i współwłaściciele – wszyscy muszą być zgodni

Jeśli nieruchomość jest współwłasnością (np. małżonków, rodziny, kilku spadkobierców), każda z tych osób musi wyrazić zgodę na sprzedaż (osobiście lub przez pełnomocnika). Brak zgody nawet jednej osoby uniemożliwia ważność transakcji. Sprawdź to jeszcze przed negocjacjami.

3. Plany zagospodarowania i pozwolenia – co można, a czego nie

Dla domu lub działki:
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w urzędzie gminy. Dowiesz się, czy możesz wybudować dom, jaki ma być jego maksymalny rozmiar, czy teren nie jest objęty ograniczeniami (np. obszar chroniony, przyszła droga, linia energetyczna).
Ja korzystam bezpośrednio z Geoportal, potem dzwonię do gminy żeby potwierdzić najważniejsze informacje.

Dla mieszkania:
Jeśli planujesz remont, przebudowę lub łączenie pokoi, upewnij się, czy poprzednie zmiany były legalne (miały pozwolenie na budowę lub zgłoszenie).
Brak dokumentów = ryzyko nakazu rozbiórki lub problemów przy kolejnej sprzedaży.

4. Spółdzielnia i wspólnota – stan finansów i plany

Kupując mieszkanie, tak naprawdę kupujesz także udział we wspólnocie lub spółdzielni. Zapytaj (lub poproś sprzedającego o dokumenty):

• Czy nie ma zaległości w opłatach czynszowych, funduszu remontowym,
• Jaki jest stan funduszu remontowego i czy są planowane duże inwestycje (np. docieplenie, wymiana dachu, windy),
• Czy nie toczą się spory sądowe we wspólnocie.

To pozwoli ocenić przyszłe koszty i uniknąć przykrej niespodzianki w postaci podwyżki składki.

5. Służebności i prawa osób trzecich – drogi, przyłącza, dostęp

Czy dojazd do Twojej działki prowadzi przez grunt sąsiada? Czy przez Twoją przyszłą posesję przebiega służebność przesyłu (np. rury, kable)? Te informacje znajdziesz w księdze wieczystej (dział III) oraz w operatach geodezyjnych i mapach. Warto przejrzeć je z geodetą, by zrozumieć praktyczne konsekwencje.

6. Obciążenia hipoteczne i zobowiązania – czystość tytułu własności

Nawet jeśli sprzedający zapewnia, że „wszystko spłacone”, sprawdź to osobiście. Hipoteka lub zastaw mogą utrudnić lub uniemożliwić przejęcie nieruchomości. Zobowiązania powinny zostać wygaszone przed transakcją, a wpisy wykreślone z księgi wieczystej.

7. Historia nieruchomości

Warto dowiedzieć się:

• Jak często nieruchomość zmieniała właścicieli (częste zmiany mogą być sygnałem ostrzegawczym), to też znajdziesz w KW.
• Czy w przeszłości toczyły się spory sądowe dotyczące nieruchomości,
• Czy wszystkie remonty i adaptacje były legalne.

8. Profesjonalne wsparcie – nie musisz robić tego sam

Pośrednik, Notariusz, prawnik specjalizujący się w nieruchomościach, a czasem rzeczoznawca majątkowy lub geodeta - to Twoi sojusznicy. Ich opłata to ułamek wartości nieruchomości, a może uratować Cię przed kosztownymi błędami. Zlecając weryfikację, zyskujesz spokój i bezpieczeństwo prawne.

9. Dodatkowe sprawdzenia z AI (opcjonalnie, ale coraz popularniejsze)

Jeśli masz skan projektu umowy (pamiętaj, by zakryć dane osobowe przed przesłaniem), możesz skorzystać z narzędzi AI do wstępnej analizy. AI może wskazać nietypowe klauzule, brakujące zapisy lub potencjalne ryzyka. To nie zastąpi opinii prawnej, ale może być świetnym punktem wyjścia do rozmowy z prawnikiem: „Czy ten zapis jest standardowy?”.

Podsumowanie: Kilka godzin weryfikacji a lata spokoju

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to absolutna podstawa. Inwestycja kilku godzin (i ewentualnie kilkuset złotych na pomoc specjalisty) może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych, miesięcy stresu i problemów prawnych.

Im lepiej przygotujesz się przed podpisaniem umowy, tym większa pewność, że Twój zakup zakończy się sukcesem, a nowy dom lub mieszkanie będzie wyłącznie źródłem radości.

Potrzebujesz pomocy lub konsultacji w Trójmieście i okolicach?
Chętnie odpowiem na Twoje pytania.

Maciej Szwałek
📧 biuro@maciejszwalek.com
📱 697 122 110
Trójmiasto i okolice